房屋买卖未办理过户登记时实际被征收人的认定

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鲁法行谈 2024-07-03 21:15

内容摘要：

本案是一起当事人签订房屋买卖合同并实际交付后时隔多年，因房屋面临拆迁而引发的纠纷。原告以房屋买卖后未过户为由主张其仍是不动产权利人，要求被告与之签订搬迁协议，这种情况在征地拆迁实践中比较普遍。法院认为，虽然不动产变更需登记生效，但确有证据推翻不动产登记簿记载，能够认定不动产交易关系成立且买房人为善意的，应当以买房人为不动产权利人。本判决既彰显了法律的严肃性，也体现了尊重历史、实事求是、诚实信用的原则，不仅切实保护了实际权利人的利益，也有助于对行政机关的征地拆迁行为提供指引。

关键词：

社会主义核心价值观；房屋买卖；不动产登记；征地拆迁；行政协议

裁判要旨：

登记生效是不动产变更的一般原则，征地拆迁中，被征收人一般为土地使用权人、房屋所有权人，但不动产交易的形态纷繁复杂，如仍机械的将不动产登记簿所记载的权利人确定为被征收人，可能导致显失公平，也不利于民事法律关系的稳定。因此，确有证据推翻不动产登记簿记载的，且结合房屋登记、房屋买卖以及实际居住等情况，并从诚实信用的原则出发，能够认定不动产交易关系成立且受让人为善意的，应当以受让人为被征收人。法院在行政诉讼中，有权直接对当事人之间的房屋买卖基础民事法律关系作出认定和裁判，无需另行要求当事人通过民事途径确权。

相关法条：

《中华人民共和国民法典》

第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚信，恪守承诺。

第二百一十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

第二百一十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》

第十一条第一款人民法院审理行政协议案件，应当对被告订立、履行、变更、解除行政协议的行为是否具有法定职权、是否滥用职权、适用法律法规是否正确、是否遵守法定程序、是否明显不当、是否履行相应法定职责进行合法性审查。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第二条为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。

案件索引：

一审：江苏省南通经济技术开发区人民法院（2022）苏0691行初1189号（2023年2月27日）

二审：江苏省南通市中级人民法院（2023）苏06行终238号（2023年6月21日）